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投资美国房产的13条黄金准则(下)
2019-07-16 16:30

继之前的6个准则后,我们继续接下来的7条黄金准则帮您选房购房!

购置美国房产

不要只看租金

租金是一方面,投资房产有两个方面需要考虑:一个是租金回报率;另一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。

通常,房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东西两岸的纽约、旧金山、洛杉矶等都是房价比较高的区域。由于这些地区房价常常攀升,而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度,因而其租金回报率相对比较低。

但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大, 因为想要购买此类房屋的人数较多,而买入的数量越多其房价就越高,这就是供需平衡。所以在投资时,并不是购买低价格高回报的房屋就是最好,而是要从两方面同时考虑。

海外买家可以在美国贷款购房, 并且很寻常也很容易。但是,不是每一家银行都可贷款给海外买家。

外国人贷款依

情况递交申请

外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的:

1.美国人贷款条件:信用、收入、工作是否稳定;

2.外国人贷款条件:需有较多自备款,通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。

由于每一个银行的贷款利率不同,对申请人的条件要求也不同。比如,一些银行只贷给外国人3~7年,但也有银行能够贷到30年。而有的银行利率较高,但手续简单要求低;有的银行利率低,但是要求条件多,并不是每个人都能符合。

外国人购屋

税费的要求

在美国,无论你是美国人还是外国人,购房时所要缴纳的税费都是相同的。只有在卖房的时候稍有不同。

当地居民在卖房时,在一定限额内是免增值税的。这个对当地人自住屋的优惠是单身有25万免税。夫妇共同拥有则有50万的免税。

举例说,如果是夫妻两人用五十万买进房屋,再用一百万卖出房子,他们就符合不用对五十万的增值部分缴税。那对于海外投资者来说,则需要缴纳一个资本利得税也就是增值税。

外国人卖屋时的"房产资本利得税预扣"是一个对外国人最不公平的法令。

外国人卖房

预扣增值税

根据1980年外籍人士房地产投资法案规定:当非居民外籍人士出售美国房产时,需要先被预扣税,其目的是防外国人买卖后离境无法追索增值税。问题是预扣税是以售价的基础来预扣,这个数字相当惊人。加上每个州也按州的法律来预扣比例,各州政府预扣的比例不同,加州对资本利得要求预扣为3.33%,所以在加州外籍人士卖房总共被预扣卖价的13.33%。

所以对于外国人而言,扣除了一些修缮等支出最终并没有赚钱,应该不用缴税。但是,在卖屋时仍要让过户公司先扣下业主百分之十几的预留税, 只能等到下季报税的时候再申报退回。

在美国购房

地点的选择

美国地大物博,城市众多,分布在50个州,每个州的特点差别万分。到底应该投资在哪里,居住在哪里,应要好好考量。

从大到小开始考虑:

大方向:东海岸或西海岸

小方向:州

城市:每个州有几百个城市

从生活环境考虑:

天气、环境、天灾、人文、生活习惯等条件是否符合自己

当地华人比例, 密度高低, 是否会让生活更便利

生活所需的预算,这也通常会影响买屋的地点

例如,东岸或者西岸都是比较贵的,通常在这些地方没有五六十万美元以上是很难买到适合自己居住的房屋。当然,如果选择买一套联排屋的话,还是可以买到便宜的住宅。

这是一个很常见的问题,但买房与移民或签证之间是没有任何关系。

美国购房对

移民的影响

在美国买房、移民或美国签证都是由不同的部门及人员来处理。移民局管不着申请人在美国有没有房产,当然,更不会因为有没有房产而区别对待。所以,千万别把移民或签证与买房混为一谈。

不要被购买新

房局限了自己

中国人通常都喜欢新房,但是在美国,二手房源同样炙手可热。还有很多人专门卖二手房,觉得空间大,结构好等等。

在美国新屋的比例占整个房屋销售市场不到20%,而且这些新屋多数位于偏远的地方。美国城市人口通常在3万~10万人,从开始开发到商业活动,配套设施齐全大约在10~25年之间。

美国除了几个大城市比较像国内繁华都市外,其他大多数的地方都是以郊区独立屋形式来建设。所以,一个城市是需要有足够的空间去开发。成熟的城市经过35年后,就很少有城市能够有新房,只有尔湾市属于例外,由于几乎整座城市的土地都属于一家私人公司,房屋开发速度完全取决于该公司的规划。所以,不要有错误的认为每个地方都能买到新屋。

(文章转自网络,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们。)

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